Manchmal beginnt eine grundsätzliche politische Debatte mit einem einzelnen Bauantrag.

Bei einem Neubauprojekt in der südlichen Ortsmitte war ein Doppelhaus mit jeweils drei Wohnungen je Doppelhaushälfte vorgesehen. Der geltende Bebauungsplan erlaubt jedoch höchstens zwei Wohnungen pro Doppelhaushälfte.

Damit ging es nicht nur um zwei zusätzliche Wohnungen. Es ging um die Frage, ob die Gemeinde eine zentrale Festsetzung ihres eigenen Bebauungsplans für ein einzelnes Vorhaben außer Kraft setzen sollte.

Vier Wohnungen bleiben möglich

In der öffentlichen Diskussion darf kein falscher Eindruck entstehen: Das Bauvorhaben wurde nicht grundsätzlich verhindert.

Der vorgesehene Baukörper kann im Rahmen des bestehenden Baurechts errichtet werden. Nach dem Bebauungsplan sind insgesamt vier Wohnungen möglich, jeweils zwei pro Doppelhaushälfte.

Beantragt waren sechs Wohnungen. Das wären 50 Prozent mehr Wohneinheiten gewesen, als der Bebauungsplan regulär vorsieht.

Unser Nein richtete sich deshalb nicht gegen das Bauen. Es richtete sich gegen die zusätzliche Ausnutzung des Grundstücks über eine weitreichende Ausnahme.

Der Bebauungsplan verfolgt ein klares Ziel

Der Bebauungsplan „Südliche Ortsmitte“ wurde nicht willkürlich aufgestellt. Er soll die gewachsene städtebauliche und soziale Struktur schützen, die Nutzungsdichte erhalten und eine zu starke Nachverdichtung verhindern.

Die Begrenzung der Wohnungen ist deshalb keine belanglose Zahl am Rand des Plans. Sie ist ein wesentliches Instrument zur Steuerung des gesamten Gebietes.

Wenn wir beim ersten größeren Neubau ohne überzeugende Gesamtbetrachtung von dieser Begrenzung abweichen, müssen wir beim nächsten vergleichbaren Grundstück erklären, warum dort etwas anderes gelten soll.

So entsteht zwar nicht sofort ein rechtlicher Automatismus. Politisch und praktisch entsteht aber ein Präzedenzfall.

Die erste Entscheidung musste korrigiert werden

Im zuständigen Ausschuss war einer Befreiung zunächst zugestimmt worden. Erst anschließend wurde deutlich, welche grundsätzliche Tragweite diese Entscheidung für den gesamten Bebauungsplan haben konnte.

Weil eine wichtige Frist ablief und die Entscheidung noch nicht an die Kreisverwaltung weitergeleitet worden war, wurde der Ausschussbeschluss durch eine Eilentscheidung aufgehoben. Damit war der Weg frei für eine bewusste Beratung im Ortsgemeinderat.

Das war richtig. Bei einer Entscheidung mit möglichen Folgen für ein ganzes Wohngebiet darf Schnelligkeit nicht wichtiger sein als Sorgfalt.

Der Rat hat eine klare Grenze gezogen

Im Ortsgemeinderat wurde anschließend über die Anwendung des Bauturbos beraten. Die Zustimmung wurde mit einem deutlichen Ergebnis verweigert: 16 Stimmen für die Ablehnung, drei dagegen und eine Enthaltung.

Damit hat der Rat nicht gegen neuen Wohnraum gestimmt.

Er hat entschieden, dass der Bauturbo in diesem Fall nicht genutzt werden soll, um die zulässige Zahl der Wohnungen von vier auf sechs zu erhöhen. Der Bauherr kann weiterhin innerhalb des geltenden Bebauungsplans bauen.

Das ist ein entscheidender Unterschied.

Ein einzelner Antrag verändert ein ganzes Quartier noch nicht – viele schon

Bei zwei zusätzlichen Wohnungen kann man leicht sagen: Was macht das schon aus?

Kommunalpolitik muss aber über den einzelnen Antrag hinausdenken. Was passiert, wenn dieselbe Abweichung anschließend auch auf anderen Grundstücken zugelassen wird?

Zusätzliche Wohnungen bedeuten regelmäßig zusätzliche Fahrzeuge, mehr Stellplätze, mehr Liefer- und Besuchsverkehr und häufig eine stärkere Versiegelung der Grundstücke.

Gleichzeitig steht in der südlichen Ortsmitte ein Generationenwechsel bevor. Leerstände werden wieder genutzt, ältere Häuser verkauft, große Grundstücke geteilt und bestehende Gebäude intensiver bewohnt.

Das ist grundsätzlich eine gute Entwicklung. Sie muss aber zum vorhandenen Straßennetz und zum Charakter des Quartiers passen.

Viele für sich genommen kleine Entscheidungen können in ihrer Summe eine erhebliche Wirkung entfalten. Deshalb müssen ruhender und fließender Verkehr, Stellplätze, Grünflächen, Versiegelung und Infrastruktur gemeinsam betrachtet werden.

Nachverdichtung ja, aber geplant

Wir verteidigen nicht jede Linie eines Bebauungsplans nur deshalb, weil sie einmal gezogen wurde. Sinnvolle Abweichungen können richtig sein, wenn besondere Grundstücksverhältnisse oder ein erkennbarer städtebaulicher Mehrwert dafür sprechen.

Der Bauturbo darf aber nicht zur Standardlösung werden, sobald ein Bauherr mehr möchte, als der Bebauungsplan vorsieht.

Nachverdichtung ja, aber geplant und nicht nach dem Windhundprinzip einzelner Bauanträge.

Wenn Urbar künftig in der südlichen Ortsmitte mehr Wohnungen ermöglichen möchte, müssen wir dafür nachvollziehbare Kriterien entwickeln. Dazu gehören aus meiner Sicht die Verträglichkeit mit dem Verkehr, ausreichend Stellplätze auf dem Grundstück, der Erhalt von Grün- und Freiflächen, eine Begrenzung zusätzlicher Versiegelung und eine hochwertige energetische Ausführung.

Dann gelten für vergleichbare Vorhaben auch vergleichbare Regeln.

Schneller bauen bedeutet nicht blind entscheiden

Der Bauturbo kann ein sinnvolles Werkzeug sein. Er kann Verfahren beschleunigen und guten Wohnungsbau ermöglichen. Die Gemeinde besitzt aber bewusst das Recht, ihre Zustimmung zu erteilen, Bedingungen zu stellen oder Nein zu sagen.

Dieses Recht müssen wir verantwortlich nutzen.

Beim Projekt in der südlichen Ortsmitte haben wir eine klare Grenze gezogen. Vier Wohnungen bleiben möglich. Die zusätzliche Verdichtung auf sechs Wohnungen über den Bauturbo haben wir nicht mitgetragen.

Das war keine Verhinderungspolitik. Es war eine Entscheidung für verlässliche Regeln, eine geordnete Ortsentwicklung und die politische Steuerungsfähigkeit unserer Gemeinde.

Mein Standpunkt bleibt: Mehr Wohnraum ist wichtig. Aber ein Bebauungsplan darf nicht Stück für Stück durch Einzelentscheidungen entwertet werden.

Hintergrund: Fragen und Antworten des Bundesbauministeriums zum Bauturbo

Dieser Beitrag gibt meine persönliche politische Bewertung wieder. Er ist keine offizielle Mitteilung der Ortsgemeinde Urbar, der Verbandsgemeinde Vallendar, der CDU oder einer CDU-Fraktion.